1.はじめに：なぜ今「売却」を検討すべきなのか

賃貸経営は事業であり投資です。赤字では経営が成り立たないのは会社と同じで、そういった視点で見ると、不動産投資は「入口・運営・出口」を考えて行う必要があります。『なんとなく持ち続ける』ことが、将来の修繕リスクや資産価値の下落を招く恐れがあるため、適切なタイミングで売却を行う必要があります。

2.売却を検討すべき物件の「3つのシグナル」

まず売却を検討するタイミングを3つお伝えいたします。

① 大規模修繕が迫っている、または修繕費が賃料を圧迫している

築20年〜30年を超えると、屋上防水や外壁塗装、配管交換など、キャッシュフローを大きく削るコストが発生します。修繕費用をかけて賃料を維持するか、修繕前に売却して利益を確定させるか、適切な判断が必要です。

② デッドクロス（元金返済額 ＞ 減価償却費）の発生

デッドクロスが発生していると、帳簿上の利益は出ているのに、手元の現金が増えない「黒字倒産」状態に陥っている可能性がある時期となります。所得税が増税されるタイミングは、資産の組み換え（売却）の絶好機とも言えるでしょう。

③ エリアの需給バランスの変化

近隣に競合の新築物件が増えたり、大学の移転や企業の撤退などで賃貸需要が構造的に変化した場合は、今後の事業継続を検討する必要があります。それに伴って 「空室対策」を行うこともありますが、対策に費用対効果が得られず、限界を感じ始めたら、それは出口の合図となります。

3.売却に向けてオーナーが実行すべき「3ステップ」

「売却」は失敗ではなく、資産を最大化するための「前向きな決断」です。手元に残ったキャッシュを次の高利回り物件や、より管理負担の少ない資産へ振り向けることで、オーナーとしてのステージを一段上げることができますので、これを機に一度ご検討いただければと思います。