2023年6月1日、改正消費者契約法が施行されました。今回は、不動産オーナーとして知っておきたい消費者契約法と改正の内容を確認しましょう。

◆消費者契約法とは？

消費者契約法とは、簡単にいえば消費者を守る法律です。借地借家法が賃借人を守る法律であるように、消費者を守る法律が消費者契約法です。

◆なぜこのような法律があるのか？

消費者と事業者との間では、情報の質及び量、交渉力に格差があるからです。要するに、プロである事業者に、素人である消費者が不当に害されてしまうおそれがあるため、消費者契約法があります。

◆不動産オーナーに関係があるのか？

あります。不動産オーナーは、不動産業を営む事業者であり、賃貸住宅の一般の入居者は、消費者です。ですので、入居者は、消費者として、消費者契約法により守られます。不動産オーナーは、消費者契約法によって守られる入居者と賃貸借契約を結んでいることになります。

◆実際に消費者契約法が問題となる場面は？

不動産オーナーには多くの場面で消費者契約法の影響があります。

たとえば、有名なのは敷引特約です。エリアによっては賃貸借契約時に保証金を差し入れて、契約終了時に保証金から一定額が差し引かれる、という敷引特約がある場合があります。このような敷引特約は高額に過ぎる場合には消費者契約法10条により無効となります。

　また、原状回復については、原状回復ガイドラインがあることは皆さんご存知だと思います。このガイドラインの中で、自然損耗等による原状回復費用を原則として賃借人に負担させることができない、という考え方があります。この考え方も、自然損耗等についてその原状回復費用を入居者に負担させることは消費者契約法10条に反するとした裁判例の考え方をもとにしていると考えられます。

◆では、今回の改正の内容は？

①契約の取消権を追加（第4条第3項）

・ 勧誘することを告げずに退去困難な場所へ同行し勧誘

・ 威迫する言動を交え、相談の連絡を妨害

・ 契約前に目的物の現状を変更し、原状回復を著しく困難に

② 解約料の説明の努力義務 ・ 消費者に対し算定根拠の概要（第9条第2項）

・ 適格消費者団体に対し算定根拠（第12条の4）

③ 免責の範囲が不明確な条項の無効（第8条第3項）

④ 事業者の努力義務の拡充

などが挙げられます。（消費者庁・消費者契約法・消費者裁判手続特例法の改正概要より引用）

不動産オーナーも消費者契約法に守られた入居者に対して適切に対応していかなければならないことを押さえておきましょう。

弁護士法人　一新総合法律事務所

弁護士　大橋　良二　氏