全国の60%以上の物件が築20年超といわれる中、『家賃が下がる』ことは当たり前と捉えて、半ば諦めて経営を続けるオーナー様も多いのではないでしょうか？そんな中で、実は地域ごとに賃料が上がっている、回復してきているエリアも出てきています。物件も古くなれば単純に劣化は進むので賃料が下がるのは当然ですが、『価値』を高めることで賃料が上がる可能性があるということは知っておいていただくべき経営の工夫です。

商品の“価格設定”の王道とは！

　なぜ、賃料が下がるのでしょうか？それは右の天秤のようなもので、『価格に対して価値が見合っている』というバランスが釣り合っているか、もしくは消費者目線で『価値が価格を上回り、お得感がある』かどうか、という相関関係が成り立っています。物件が古くなれば絶対的に価値が下がるので、結果として賃料も下げざるを得なくなる、ということです。

　ここで、どんな物件でも古くなったものを新しくすればよくなるか、というと実は一概にそうとも言えません。『価値』にはいろんな種類があり、特に賃料アップについては『希少価値（相対価値）』が重要になってきています。

希少価値をとらえて賃料を上げる相対価値経営法

　さて、『希少価値』という話をさせていただきましたが、皆さんもイメージがつきやすい例えで言うと、ダイヤモンドや金などのように、絶対数が少ないものは価値が高くなりやすいです。これが『希少価値』の考え方です。賃貸経営で言えば、『新築』や『戸建て賃貸』などがわかりやすい例で、実際に相場よりも高い賃料設定でも決まるケースが多くなっています。

　こういった希少価値を意図して経営に取り入れるために大事なのが、ご自身の物件の『近くのエリア』、『同じような間取』、『前後5年程度の築年数』の物件で、希少価値のある条件を絞り込むことです。これはインターネットのお部屋探しのお客様向けサイトで見ることができます。営業担当にお願いして絞り込んでもらうのもいいでしょう。希少価値が高い傾向にある設備で多い傾向にあるものとしては『宅配ボックス』『オートロック』『ペット可』などがありますが、地域によっても変わってきます。見ていただければ、同一物件で希少価値が高い設備・条件の物件は賃料が他の物件と高くなっているはずです。

希少価値を見極め、費用対効果が高い選択を！

　前回に引き続き、物件の価値・投資についての観点でお伝えしました。とにもかくにも物件の価値を維持するために、先行投資（借り入れを含め）は不可欠です。オーナー様にとっては費用がかかる大事な選択ですから、ぜひ物件の価値を見極め、もっとも皆様の物件の実情に合った、効果が高い選択をしていただく一助になれば幸いです。