繁忙期が近づき退去の連絡も増えてくる時期です。築年数が古くなってきた物件をお持ちのオーナー様にとっては、費用をかけて工事をするかどうか、悩ましいところです。今回は、オーナー様の収支の観点から、リニューアル工事の判断方法についてお伝えしたいと思います。

あるオーナー様の背景

　築25年、8戸のアパート『A』。現在3室が空室で半年から1年以上も空いており新たな入居者が決まる気配もありません。現在４万円で募集していますが、本当に決めようと思ったら3万円がやっと、と仲介会社から言われてしまいました。しかもこのまま貸し続けるなら今は何とか3万円で貸せるが、設備が古く今後はさらに下がるか、借り手がつかなくなる可能性も高い、とのこと。そこで入居者に支持されるリニューアル工事をするとなると、かかる費用は1室平均80万円との見積もりが出ました。このリニューアル工事をすれば1室4.5万円で貸せるとのこと。これをどう収支分析すればいいのでしょうか？

リニューアル企画の収支判断

　リニューアル企画の場合には、現状の賃料よりアップした分をリニューアル工事に対する効果と考えます。今回、現状で決まる金額が3万円とのことですので、3万円に対しアップする分、

『4.5万円ー3万円＝1.5万円』がリニューアル工事に対する効果になります。投資利回りという観点で空室損や運営コストを20％分控除して考えると『1.5万円×3戸×80%×12か月＝43.2万円』の年間収入の増加に対して『80万円×3戸＝240万円』の投資ということになりますから、利回りは『43.2万円÷240万円＝18%』ということになります。単純に、新築のアパート投資やそのほかの投資でも、10％を超える投資、というものがほとんどなく、あったとしてもリスクが高い中で、今の賃貸経営の延長で考えれば非常に効果が高い投資と考えることができます。

もし仮に、この240万円を借入期間15年、金利2％で借入して工事をするとすると、年間返済額は約18.5万円となり、増収分の43.2万円から差し引いても、24.7万円残ることになります。

数字で投資効果を見極めましょう！

　さて、ざっと投資効果を計算してみましたが、皆さんはどう判断されるでしょうか？もし、このアパートについて、あなたが10年以上経営を継続されたいと思われるなら、利回り18%の投資、というのは非常に魅力的だと思います。また、数年で売却する可能性がある場合も、かけた費用よりは高く売却できる可能性が高く有利です。一方で、6年以内に建て替える、等の想定がある場合は慎重に費用対効果を考える必要がありそうです。ぜひ、それぞれの背景に合わせて、数字での経営判断をはじめてみてはいかがでしょうか？