「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の一つである“サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化(通称サブリース法)”が令和2年12月15日に施工され6か月が経過しました。その後、サブリースの法制化により進みつつある業界事情について整理しました。

■サブリース法制化とは？「業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」

　・不当な勧誘行為の禁止　サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約（マスターリース契約）勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止。

　・誇大広告等の禁止　　マスターリース契約の条件について広告するときは、家賃支払、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示を禁止。

　・特定賃貸借契約締結前の重要事項説明　マスターリース契約締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明。

■サブリース法制化に至った背景とは？

　・賃貸住宅は、賃貸住宅に求める仕様ニーズの高まりや、単身世帯・外国人居住者の増加等を背景に、今後も我が国の生活の基盤としての重要性は一層増大。

　・一方、賃貸住宅の管理は、従前、自ら管理を実施するオーナーが中心であったが、近年、オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化等により、管理業者に管理を委託等するオーナーが増加。

　・さらに、賃貸経営を管理業者に、一任できる“サブリース方式”も増加。

　・しかし、管理業者の介在が増加する中、オーナーあるいは入居者とのトラブルが増加。特に、サブリース方式では、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化。

■サブリース法制化から6か月。業界での事情はどう変わったか？

　・改めて適正な方法での契約遂行により、間違った方法論で進めていた業者は、淘汰され、または大きく修正する事で、サブリースの仕組みは、所有者にとって徐々に正しい契約内容の遂行として推奨されるようになっている。

　・新築のみならず中古物件においても、サブリース契約が増加傾向にある。オーナーの賃貸経営の方向性に合わせて、サブリース業者に一任し、貸主代行を依頼するオーナーも少しづつ増えてきており、オーナーの選択肢が増える結果となってきました。

　・ハウスメーカー、サブリース専業会社は、サブリースメニューを拡充させ、賃貸管理会社も、サブリースのみならず、集金管理内容も合わせて充実させ、管理会社を途中で変える事もできる時流になってきている。

オーナー様の自主管理の割合が減少し、集金管理方式、またサブリース方式、いずれもこれからの賃貸市況に合わせて、オーナー様の賃貸経営を支える「管理委任」が、益々増えてきています。また管理委任していても、より良いサービスを行う賃貸管理会社に変える動きも増えてきています。オーナー様の賃貸経営パートナーを、真摯に考慮する時代に入ってきていると思います。