新年、明けましておめでとうございます！

仙台やまいち不動産投資センターの歌川でございます。

昨年は、当センターとお取引いただいた方、セミナーへご参加いただいた皆様には大変お世話になりました。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

さて、前回のブログで不動産投資のメリット５選について記述させていただきましたが、投資にはメリットもあれば当然デメリットもあるわけで、今回はデメリットについても触れてみようと思います。

不動産投資デメリット５選

デメリット①流動性が低い

不動産は、株式や債券などと違い換金するのに時間がかかります。不動産を売却するためには、価格査定⇒媒介契約⇒募集・商談⇒売買契約⇒引き渡し、などと多くのプロセスがあり、通常２～３か月程度はかかります。したがって、生活の防衛資金などは別で用意しておく必要があり、不動産へ投じた資金については、長期目線で運用する必要があります。

デメリット②株式投資に比べて手間がかかる

不動産投資は、株式や債券などのペーパーアセットのように保有していれば、配当金や利息を受け取ることができるわけではなく、手間がかかります。空室募集、家賃回収、入居者対応などの業務があり、資産所得というよりは事業所得の側面があります。ところが、こちらの業務は一括して不動産管理会社に格安で委託することができるため、この費用をコストとしてみることで解決は可能です。但し、オーナーとして様々な経営判断は行う必要があります。

デメリット③まとまった自己資金が必要

株式や債券への投資は、数万円単位から始めることができますが、不動産投資はある程度まとまった自己資金が必要になります。不動産は銀行融資を使えるのでは？という意見が届きそうですが、不動産購入資金を全額銀行融資で負担するのは現実的ではありません。一般的には、購入総額の１０％～２０％程度は自己資金が必要になるケースが多いと思います。つまり、数千万円の不動産を購入するには数百万円の自己資金が必要になります。

デメリット④空室の可能性がある

不動産投資にはいくつものリスクが存在しますが、最も一般的なものが空室リスクだと思います。満室想定賃料から利回りを期待して投資した不動産でも計画通りに賃料収入が得られなければ、利回りは絵に描いた餅となります。したがって、長期にわたり入居が期待できる物件に投資する必要があり、この辺りで投資家の目利きが問われることになります。また、長期間に渡って高入居率を維持するためには、市場相場や入居者ニーズを汲み取り、募集条件の変更や物件への再投資を行うなどの経営判断が必要とされます。

デメリット⑤価格が下がる可能性がある

不動産投資は基本長期間に渡って物件を保有し賃料等のインカムゲインを得ていく投資手法ではありますが、出口戦略によっては物件を売却してキャピタルゲインを得ることも考えれます。そのため、売却時に不動産価格が下落していると損失が出てしまうことがあります。どちらかというと現在は不動産投資需要が高く、かつインフレも起きているため、価格は上昇傾向にありますが、景気は上げ下げを繰り返すため、下落のタイミングはいつ来てもおかしくはありません。この上げ下げのタイミングを見極めるのは非常に困難であり、慎重になり過ぎて投資機会を失い機会損失になることもよくあります。

このように不動産にはデメリットやリスクも存在します。

しかし、

NO pain, NO gain

「痛みなくして得るものなし」

「苦労なくして利益なし」

ある程度のデメリットやリスクを許容した上で、それを上回るリターンを得ていくのが投資です。

もし、メリットだけを説明されて、デメリットのない投資商品を勧められたとしたら、それは詐欺だと思います。

世の中、そんな上手い話はありませんよね。

メリット、デメリットを総合的によく理解した上で、適切な投資判断ができる。

そのような投資家を目指したいものですね。